На сегодняшний день как и в столице нашей республики, так и в областях наблюдается настоящий строительный бум. За счет высокого темпа роста населения с каждым днем возрастает спрос на приобретение новых квартир, что способствует увеличению количества новостроек многоэтажных домов. Каждый потребитель при желании приобрести квартиру в новостройках в первую очередь заключает договор с застройщиком или строительной компанией, который является основой взаимосоглашения, где обговариваются все обязанности и права сторон.

 

ЧТО ПОКАЗЫВАЕТ АНАЛИЗ ЗАКЛЮЧАЕМЫХ ДОГОВОРОВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ?

Стоит отметить, что Агентством по защите прав потребителей было изучено более 13 902 договоров 206 компаний по реализации многоквартирных жилых домов. Выяснилось, что из заключивших договоров в прошлом году в 44% не указаны сроки окончания строительства, в 78% не предусмотрена ответственность застройщиков за просрочку сдачи объектов и в 45% не указаны требования к качеству производимых работ.

Понятно, что все эти умышленные или непреднамеренные «прорехи» в договорах на руку недобросовестным застройщикам. Чтобы избежать нарушений при составлении договоров, мы разработали типовую форму в части ответственности застройщиков и защиты прав приобретателей и этот документ направили на рассмотрение в Министерство строительства.

Согласно строительным нормам, во всех только отстроенных многоквартирных жилых домах должны быть установлены приборы учета расхода горячей и холодной воды, газа, электроэнергии, соответствующие определенным стандартам и разрешенные к эксплуатации в нашей республике. В 80% договорах не отражены обязательства компаний по установке таких приборов и в 78% не прописаны обязанности по устранению допущенных строителями недостатков в гарантийные сроки.

 

ПОЧЕМУ НЕ УЧИТЫВАЮТСЯ ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЯ В ДОГОВОРЕ?

Агентством по защите права потребителей были изучены и проанализированы образцы договоров, заключаемых между строительными компаниями (застройщиками) и покупателями. В ходе изучения выявлен ряд пунктов договора, которые учитывают только интересы одной стороны, то есть застройщика. Во многих пунктах нет важных и необходимых уточнений, что может привезти к прямым нарушениям прав и интересов потребителя.

На примере анализа одного образца договора действующей строительной компании приведем факты, доказывающие вышеизложенное.

• В пункте договора четко определен объект инвестирования (номер квартиры, площадь и т.д.), ОДНАКО указывается, что эти данные являются ориентировочными (проектными). Таким образом, покупатель-инвестор не знает заранее, за что оплачивает и что получит в итоге инвестирования.
• Определяется плановый срок сдачи объекта, однако этим же пунктом уточняется, что срок ввода в эксплуатацию может быть изменен, при обстоятельствах, не зависящих от воли застройщика. Все вопросы, не зависящие от сторон договора, четко должны определяться в разделе «Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор)», все остальное – это “мнимое” избежание ответственности по срокам сдачи объекта. Таким образом, опять нет определенности в вопросе, когда инвестор получит свой объект.
• Стоимость объекта может быть изменена застройщиком в случае изменения налогового законодательства и общей площади объекта. Таким образом, инвестору изначально неизвестна определенная цена договора и бремя изменений налогового законодательства в одностороннем порядке ложится на него, одновременно обязывая его по другому пункту, приведенному в том же договоре, – подписать дополнительное соглашение по стоимости объекта.

В дополнение за застройщиком закрепляется право пересмотра стоимости объекта. Также здесь можно увидеть, что приняты во внимание только интересы застройщика, а не покупателя, ведь неизвестно, во сколько раз первоначальная сумма инвестирования изменится.

• В пункте договора указанно, что застройщик обязуется передать объект в сроки, КОТОРЫЕ ЯВЛЯЮТСЯ ориентировочными (проектными). При этом за нарушение сроков передачи объекта застройщик согласно другому пункту, приведенному в том же договоре, будет нести только в случае неуведомления инвестора о переносе даты сдачи объекта.

Получается, что ответственность по несдаче в срок нигде не предусмотрена. Также в пункте анализируемого договора указано право инвестора, а не ответственность застройщика в том, что  после задержки установленных сроков строительства более трех раз инвестор имеет право дать уведомление о расторжении. Фактически здесь застройщик как минимум три раза может отложить сроки строительства на неограниченный срок, при  этом не неся никакую финансовую ответственность перед инвестором, при этом право на расторжение договора дается только инвестору. Это является прямым нарушением прав потребителя.

• «Застройщик имеет право задержать передачу объекта по причине невыполнения обязательств со стороны инвестора» – это пункт анализируемого договора, из которого вытекает вопрос: «А каких именно обязательств?» Например, если в договоре оговорена 100% предоплата за объект, о каких еще обязательствах здесь идет речь?
• Также внимание привлекает еще один пункт соглашения, где говорится, что предусмотрено право застройщика свободно распоряжаться денежными средствами инвестора. Естественно, возникает вопрос, на что именно будут расходоваться денежные средств инвестора. А в случае расторжения договора со стороны застройщика согласно другому пункту договора будет возвращен инвестиционный вклад (за вычетом всех расходов). Каких расходов конкретно? И что в итоге останется у инвестора, точно не известно.
• За инвестором закрепляется согласие на обработку и использование застройщиком персональных данных для непонятных целей, а также закрепляется согласие на получение информационных-рекламных сообщений от кого, какого рода и по какой срок, тоже неизвестно. Данный пункт можно интерпретировать больше как обязательство принудительно наложенное на инвестора в интересах застройщика.
• На инвестора налагается обязательства по коммунальным и эксплуатационным расходам. Данное обязательство не может быть прописано в данном договоре, т.к. застройщик не является лицом, оказывающим данные услуги. Также в данном пункте расписывается обязанность оформления и заключения нотариального договора со стороны инвестора в течение 10 дней с момента получения уведомления. Обязанность застройщика в других пунктах договора по данному вопросу не прописан. Также дается отсылка на следующий пункт  с указанием на штрафные санкции в отношении инвестора и обязательство по заключению  договора “по умолчанию” на ответственное хранение объекта сроком на 2 месяца.  То есть договор составлен в одностороннюю пользу застройщика – за хранение штрафы на инвестора, а за использование денежных средств инвестора на неопределенное время до конца завершения строительства объекта (тоже неизвестно точно когда)  застройщик не берет никаких обязательств.
• Обязательства инвестора на заключение договора с управляющей компанией, приведенные в пункте договора, также не входят в предмет данного договора, и инвестор вправе заключать его с любой управляющей компанией по своему усмотрению.
• Также указано, что инвестор не имеет право производить внутренние работы по объектам до оформления права собственности на объект, при этом, как видно из договора, неизвестны точно ни номер квартиры, ни площади объекта
• По договору ответственности застройщик как таковой не несет, при этом все финансовое бремя изначально ложится только на инвестора, в том числе и огромное количество штрафов и пеней.
• Инвестор приобретает право собственности на объект инвестирования с момента ее регистрации, однако не уточнено и неизвестно, где и когда произведется регистрация и кто будет нести ответственность за не своевременную регистрацию объекта. При этом 100 % стоимости проплачено инвестором с момента заключения договора, и по сути тем самым выполнено основное обязательство инвестора.
• В договоре отсутствует ячейка для указания даты заключения договора, контактные телефоны и копия доверенности на лицо, уполномоченное от имени застройщика подписывать данный договор.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что договор составлен в основном в пользу застройщика и при этом на него не ложится ответственность ни за дату завершения проекта, ни по финансовым обязательствам. Поэтому потребителям при заключении договора желательно проконсультироваться с юристом.

 

Нигора Асланова, главный юрисконсульт

Агентства по защите прав потребителей.

 19,327